........シンガポールは、今後も高成長を続ける可能性の高い国です。
........移り住む国としても独自の戦略で世界の資産家を惹きつけています。
........新興国への投資とは違った視点で検討する価値がある投資対象と思います。





一人当たりのGDPがUSD25,000を超え、かつて経済発展の牽引産業であった電子部品などの製造業の
大きな伸びが期待できない中で、シンガポールは、金融、観光、R&Dなどの産業育成策を進める一方で、
世界のお金持ちがシンガポールに移住しやすい環境を整えています。

もともと　治安、英語環境、文化レベルの高さ、食のバラエティーなどから多く資産家を魅了していますが、
さらに相続税（遺産税）をゼロにしたり、金融資産運用益への課税をゼロにしたり、カジノの含めた巨大リゾートの
建設、F1の開催、ユース・オリンピックの誘致など矢継ぎ早にさまざまなACTIONを取っています。
このような国策に呼応して、ハイエンドのコンドミニアムの需要が急速に伸びており、シンガポールの
不動産価格は近年ハイペースで上昇しております。

シンガポール最高峰のコンドミニアムの購入者は、すでに半分近くが外国人による購入になっており、
シンガポールの一般的な住宅市況とは別に、世界の富裕層の投資対象・居住目的としてのハイエンドの
不動産市場がシンガポールで育ってきているとも言えます。 （日本人はほとんど蚊帳の外ですが.....。）
世界中で格差が広がり、新興の大金持ちがどんどん増えてゆくという流れは変わらないことを理解し、
企業経営的な感覚で国を強力に引っ張っていくことができるシンガポール政府の能力の高さを評価すれば、
シンガポールのハイエンドの不動産物件は長期的に魅力のある投資対象ではないかと思います。

下記のチャートは、１９９８年４Qを１００とした場合の、シンガポールの住宅用民間不動産物件の価格推移です。
１９９６年にピークをつけた後、１９９７年のアジア通貨危機の影響もあり１９９８年４Qまで下がり続けましたが、
２００６年から急速に上昇しております。　サブプラム関連の影響で現時点では取引は活発ではありませんが、
２００８年１Q現在、不動産価格は大きく下げておらず、世界経済への自信が回復してくれば１９９６年のピークを
超えて上昇すると見るアナリストが多いようです。

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シンガポールの不動産投資で最も一般的な投資対象は、コンドミニアムと呼ばれる高級マンションです。
また、コンドミニアムのような施設の付いていないアパートメントも購入が可能です。
（以前は、アパートメントについては６階以下の物件のみが購入可能でしたが、この制約は現在はありません。）
ほとんどのシンガポール市民の住居となっている　HDB Flat ( Housing Development Board が国民用に
分譲している公団住宅）は、外国人は購入できません。
今のところ、外国人は、セントーサ島内に開発された一戸建て住宅（ Sentosa Cove )以外は、土地付き物件
（LANDED Property )は原則的に購入できないことになっております。　シンガポールのコンドミニアムは、
９９年リース、９９９年リースがほとんどですが、Free Hold 永久所有権付きの物件でも購入可能です。
入居可能となった物件は、不動産業者に委託するなどしてテナントを探し賃貸収入を得ます。





１．不動産取引における制度・法律がきっちりと整備されており、またコンドミニアム開発の
.........Developerも政府　が経営を厳しくモニターしているため 取引の信頼性が非常に高い。

２．建設途中の物件でも契約書譲渡（売却）ができる。
.........物件によっては、頭金２０％支払い後の残金が鍵の引渡し時の支払いである購入もあり
.........途中売却の場合は投下資本に対して大きなリターンが 得られる場合がある

３．個人の投資目的での売買の場合は、キャピタルゲインは課税されない。
.........また、不動産取引において、外国人であることによる特別な税金などもない。

４．シンガポールでは中古物件となっても日本ほど価格が下がらないため長期的な視点での投資が可能。




１．不動産賃貸利回りが低い（現状 約３％程度）。 よってキャピタルゲインを狙う投資となる。

２．高額物件が多く、SGD１Million 以下の投資物件がほとんどない。

３．外国人の場合、不動産を担保とする住宅ローン金額が、評価価格の７０％程度にとどまるため
.........それなりの自己資金が必要。





　中古物件の場合の一般的な契約・支払いの流れ


１）　売買条件が折り合った段階で買い手は１％の小切手を売り手に渡す。
２）　売り手は２週間以内に本契約を結ぶことができる購入権(Option to Purchase )を買い手に与える。
３）　買い手は購入権取得後２週間以内に売買価格の９％を支払うことで購入権を行使し、契約書にサインする。
４）　買い手は本契約から８週間以内に残額の支払いと行い、契約を履行する。
５）　分割払いの場合は、銀行に対するローンの支払いという形態になり、売り手への分割払い契約はない。

　新築物件の場合の一般的な契約・支払いの流れ


１）　売買条件が折り合った段階で買い手はBooking Feeとして小切手などで５％の支払う。
２）　売り手は速やかに３週間以内に本契約を結ぶことができる購入権(Option to Purchase )を買い手に与える。
３）　買い手は購入権取得後３週間以内に契約書にサインし、購入権取得後８週間以内に売買価格の１５％を
支払うことで売買契約を成立させる。
４）　物件の建設の進行に応じて支払いを進め、TOP(Temporary Occupation Permit ) と呼ばれる政府による
入居許可が発行される時点で売買代金の残金のうち１５％程度を残して支払いが完了する。　
TOP にあわせて鍵が買い手に渡され、内装工事が始められる状況になる。
５）　残金の１５％は、引き渡された物件に欠陥がないことなどが確認された後、通常弁護士を通じて
半年以内に買い手に支払われ、すべての取引が完了する。




印紙税

不動産売買の契約段階でシンガポール政府に払う税金として印紙税（Stamp　Duty )が発生します。
印紙税は、販売金額に対して下記の計算方式で計算されますが、販売金額が市況価格に比較し不当に低いと判断された場合は、市場価格が計算基準になります。
最初のSGD180,000 までは１％、次のSGD180,000 には２％、残りの額に関しては３％　という計算方式となっているので、 S$360,000　以上の物件では、実質的に　売買価格の３％　マイナス　SGD5400.- となります。
不動産売買の契約に対する、印紙税のほかに、その不動産にローンのための抵当権を設定する場合には、SGD500.- を上限として、SGD1,000.- ごとに SGD４.- の印紙税が発生します。

不動産仲介業者への手数料

シンガポールでの不動産売買にかかわる仲介業者の手数料は、一般的に売り手が１－２％の手数料を仲介業者に支払うのが慣習となっております。
シンガポール不動産仲介業協会（IEA=Institute of Estate Agents)の制定したガイドラインでも、不動産仲介業者の手数料は売り手負担とされておりますが、法的に取り決められているわけではなく、売買取引の際には個別に確認することが必要です。　一般公募の形態をとっていない不動産物件など特殊の取引の場合などは、事前の取り決めで買い手が仲介手数料・紹介料を支払うケースも多々あります。

弁護士費用

シンガポールには、日本の司法書士に当たる資格制度はなく、不動産売買契約の法に関わる業務は、弁護士が行います。 弁護士費用の金額については、法的な制約はなく、弁護士事務所によって、また物件の金額や、ローンの設定があるかどうかなどの要素も考慮して設定されます。
高額物件の場合は　最低 0.1% 程度、金額では　SGD5000.- 以上の費用がかかるものとご理解ください。

消費税（GST）

シンガポールでは住宅売買については、消費税は課税対象外となっております。
ただし、商取引として住宅が売買される売買される場合や、商業不動産（オフィス、店舗）等は課税の対象となるのが基本です。　消費税の税率は７％です。

不動産取得後の税金

シンガポールでは、所有する物件の日本の固定資産税に当たる税金として　不動産税という税金がかかります。
税額は、購入者の住居用の物件の場合は、年間価値（年間の想定家賃収入金額）に対して４％となります。
居住目的でない物件や、商業物件については、年間価値（年間の想定家賃収入金額）に対して１０％となります。





当社では、利殖目的のための不動産投資だけでなく、シンガポールに資産を移すための目的、シンガポールの永住権取得を念頭においての投資など、お客様のご事情に応じて総合的なサポートを提供いたします。
とりあえず　シンガポールを訪れて物件を視察し、また不動産投資に関するシンガポールの諸事情や、資産移動、永住権の取得に関する勉強もしてみたいという方には、丸一日で不動産視察と講義を行う個別コースもご用意いたしております。
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